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《市中区农村集体经营性建设用地出让管理办法（暂行）》

起草说明

为规范集体经营性建设用地入市行为，保障农民合法权益，构建城乡统一的建设用地市场，根据新修订的《中华人民共和国土地管理法》、《中共中央国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》和国家关于集体经营性建设用地入市相关文件规定，结合我区实际，制定本暂行办法。

一、制定《管理办法》的必要性

（一）改革政策本地化的需要。响应枣庄市人民政府提出的“工业强市、产业兴市”的号召，要探索出一条符合市情的农村土地制度改革的新制度。为枣庄市的发展提供充足的土地供应保障。

（二）破解历史遗留难题的需要。城市快速发展，城镇边界不断扩大，产生各种历史遗留难题，其中留用地问题是一系列矛盾的痛点和焦点，落实征地留用地及留用地的开发利用已经成为影响城市发展的难题。探索农村土地制度创新，统筹推进集体经营性建设用地入市改革，是解决历史遗留问题、破解城乡发展中的土地制度瓶颈的新机遇。

（三）促进城乡融合和乡村振兴的需要。通过集体经营性建设用地入市改革建立健全兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，充分调动政府、集体、企业的积极性、主动性、创造性，以扩大建设用地供应保障城乡发展需求，以低投入减少企业用地成本，以土地交易税费扩展城乡建设资金来源，以土地增值收益提高农村集体和个人收入水平，推动农业全面升级、农村全面进步、农民全面发展，实现城乡融合发展，落实乡村振兴战略。

二、制定《管理办法》的依据

（一）中华人民共和国土地管理法（2019年修正）

（二）中华人民共和国土地管理法实施条例（中华人民共和国国务院令第743号）

三、主要内容

（一）基本原则问题

截至目前，农村集体经营性建设用地入市系一种新兴事物，虽然2020年新修订《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务”。但国家、省、市未出台相关的支撑性文件政策，因此，我区在开展农村集体经营性建设用地入市工作要把握“坚持严守底线、坚持统筹兼顾、坚持节约集约用地、坚持与国有建设用地同地同权同责”的四个方面基本原则。即：一是坚持严守底线原则。要坚守土地公有制不改变、 耕地红线不突破、农民利益不受损作为入市工作的底线，严防以入市为名侵占乱占耕地、漠视侵害农民利益、架空掏空农村集体经济组织资产等情况发生。二是坚持统筹兼顾原则。始终把统筹社会各群体利益作为入市工作的关键，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，实现土地征收转用与入市取得的土地增值收益在国家和集体之间分享比例大体平衡，增强工作的协同性和耦合性，提高工作的系统性和完整性。三是坚持节约集约用地原则。始终把落实最严格的节约集约用地制度作为入市工作的根本，编制年度入市供应计划，控制集体经营性建设用地供应总量，实行差别化的产业用地政策，坚决遏制产能过剩和重复建设项目用地。四是坚持与国有建设用地同地同权同责。确保我区入市工作顺利推进。

（二）工作步骤问题

我区农村集体经营性建设用地入市工作要切实坚持将勇于创新与管控风险贯穿入市工作的过程，采取重点实施、全域推进的方式，按照先工业用地、后商业用地、再综合及其他用地的模式，把握好工作节奏，按阶段、分步骤审慎推进。确保我区入市工作顺利推进。

（三）村庄规划问题

在“多规合一”的实用性村庄规划依法批准前，在不占用生态保护红线、永久基本农田，并符合乡镇土地利用总体规划情况下，可以依据已经批准的乡村建设规划、村庄布点规划、美丽乡村建设规划、村庄环境整治规划、村建设规划等相关规划办理集体经营性建设用地规划许可手续。“多规合一”的实用性村庄规划依法批准后，必须严格按照规划执行。

（四）入市范围问题

严格控制新增集体建设用地入市规模，鼓励利用存量集体建设用地入市交易。对历史形成的零星分散的存量集体建设用地，允许在依据国土空间规划统一开展农村土地综合整治和基础设施配套，重新划分宗地并调整产权归属后，按照新的规划条件确定入市范围，办理农用地和未利用地转用手续，并依法履行耕地占补平衡义务。对符合国土空间规划或土地利用总体规划和城乡规划等规划并经依法登记的集体经营性建设用地，具备开发建设所需要的基础设施等条件，明确在本集体经济组织直接使用的，可就地入市。

（五）入市主体问题

按照《土地管理法》第十一条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”。考虑到入市工作具有一定专业性，在入市过程中，集体经济组织、村民委员会、村民小组可以具备入市基本条件，也可以经村、组集体经济组织三分之二以上成员或成员代表同意后，村、组集体经济组织组建资产公司或委托授权具有市场法人资格的组织作为入市主体获取入市基本条件。

（六）入市程序问题

提出申请——编制方案——审批方案——发布公告——挂牌出让——成交公示——签订合同——收益分配——不动产登记

（七）工作保障问题

为更好开展我市集体经营性建设用地入市试点工作，探索建立“同地同权、流转顺畅、收益共享”农村集体经营性建设用地入市制度，加快建立城乡统一的建设用地市场，保障农民权益，促进土地节约集约高效利用，加快实施乡村振兴战略，推动经济社会高质量发展。建议成立市中区集体经营性建设用地入市工作领导小组，研究入市相关文件，处理入市各类问题，组织入市方案审查，加强部门联动配合，开展工作落实情况的督导检查，统筹推进入市工作。区发改、财政、自然资源规划、农业农村、住建、科技商务经信、人社、民政、生态环境、税务等相关部门根据各自职能职责做好农村集体经营性建设用地入市的监督、管理、服务和配套政策制定工作。

四、《管理办法》的意义

党的十八届三中全会部署了深化农村土地制度改革的重点任务，明确提出建立城乡一体的建设用地市场，允许农村集体经营性建设用地进入市场交易，实行与国有土地同等入市、同权同价。国家部署开展土地制度改革三项试点工作，先后在全国多个县（市、区）开展了集体经营性建设用地试点工作，取得了明显的成效，有效的缓解国有建设用地紧的局面，增强了土地利用的市场化、多元化，营造符合市场发展的良好环境，提高了农村土地资源配置效率，有利于农村产业结构升级，也增加农民的土地财产权益。

市中区自然资源局

2021年9月3日