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齐村镇人民政府、永安镇人民政府，各街道办事处，区政府有关部门（单位）：

为进一步加强物业管理服务工作，提升管理服务水平，不断完善党建引领社区治理框架下的物业管理体系，构建与现代化城市管理相适应的物业管理新体制，结合我区实际，制定本意见。

一、总体要求

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实以人民为中心的发展理念，进一步加强党的领导，构建“党建引领、政府主导、镇（街）主抓、社区主管”的物业管理体制，强化镇（街）、社区管理服务职能，明确部门监管职责，规范物业服务领域各方行为，及时化解物业管理领域的各类矛盾纠纷，切实打造群众满意的居住环境，让群众的幸福感、获得感持续增强。

二、工作措施

（一）加强小区管理自治

1.健全基层组织管理体系。推进党的组织和工作向居民小区延伸，构建镇（街）社区党组织统一领导，小区党组织统筹协调，业主委员会自我管理，物业服务企业精心服务的社区治理新格局；小区党组织在基层党组织领导下，协助镇（街）、社区居委会开展业主委员会组建换届、矛盾纠纷化解、服务小区居民等工作。

2.推进业主委员会建设。镇（街）、社区负责推进业主委员会建设，加强对业主委员会的人选推荐和审核把关，在尊重业主自愿和依法选举的前提下，引导和鼓励符合条件的“两代表一委员”、社区“两委”成员、社区专职工作人员、小区党组织成员、党员业主等参选业主委员会委员，提高业主委员会成员中党员比例。对暂不具备成立业主委员会条件的，镇（街）、社区应根据工作实际指导小区业主成立小区自管组织，作为过渡性机构代行业主委员会职责。建设单位不得以任何理由干扰业主委员会的成立。

3.提升业主委员会履职能力。制定业主大会和业主委员会工作指导规则，探索建立业主委员会成员履职负面清单，镇（街）、社区应指导业主大会根据议事规则建立业主委员会成员履职监督机制。对于存在负面清单情形的成员，经业主合法提议或投诉，镇（街）、社区可指导业主委员会或业主大会临时会议启动调查和审议程序。业主大会可根据法律法规规定，通过议事规则和管理规约约定，授权业主委员会行使一定额度内（授权额度在管理规约或议事规则中予以明确）业主共有部分经营收益支出，提高业主委员会履职能力。

（二）加强行业监管规范服务行为

4.严格选聘退出机制。严格落实前期物业招标备案制度和前期物业服务合同备案制度，区住建部门会同镇（街）对前期物业招标备案资料和前期物业服务合同、前期物业管理资料合规性进行审查。健全物业承接查验管理制度，加强对新住宅小区配套建筑及设施设备的监管，对不具备移交条件的，不得办理交付手续。严格退出和移交程序，物业服务合同提前解除或者终止的，物业服务企业或业主委员会应当书面告知区住建局、镇（街），并按照法律、法规规定和合同约定，向业主委员会或者其他代管单位移交资料和财物，未办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。对于因业主委员会不履行职责等原因导致无法正常办理交接的，物业服务企业可向镇（街）、区住建部门报告，由镇（街）组织社区、业主代表成立临时工作小组，监督完成资料和财物的封存与临时保管，并指导后续工作。

5.强化物业考核评价。建立以镇（街）为主体、社区参与、行业主管部门指导的物业服务企业日常监督和定期考核评价体系，每半年对住宅项目进行1次服务质量量化考核。考核评价结果与信用评级、政策扶持、评优评先直接挂钩，考核评价结果应作为业主大会选聘、续聘或解聘物业服务企业的重要依据，对考核评价结果连续不佳或存在严重问题的，镇（街）、社区应及时向业主委员会和全体业主通报情况，并可根据业主提议，指导、协助业主大会依法依规启动物业服务企业的选聘或更换程序。

6.加大培训指导力度。依托行业协会、主管部门和其他监管部门，定期邀请行业专家、部门专家、优秀企业代表授课，涵盖政策法规、专业技能、服务标准等多个方面，全面提升物业服务水平。加强对物业服务项目的日常巡查和业务指导，及时发现问题并督促整改。推动行业自律，依托行业协会等，引导物业服务企业自我约束、自我规范、自我提升，营造风清气正的行业环境。

7.明确服务标准与价格。住建部门会同发改、市场监管、镇（街）督促辖区物业服务企业，严格执行物业服务公示公开制度，定期将合同约定的服务内容、服务标准、服务人员配置、服务完成进度等信息，通过小区公告栏、业主群、物业服务平台等多渠道进行公示。镇（街）、社区要加强对物业企业履约公示情况的日常监督，确保服务流程、服务标准、服务承诺在所有管理项目中100%落地执行。

8.加强小区公共收益管理。明确小区公共收益（如广告收入、停车费、场地租赁费等）归属全体业主所有。指导监督业主委员会或物业服务企业（受委托情况下）依法依规管理、使用公共收益，单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示，公示时间不得少于一个月，保障业主的知情权和监督权。市场监管部门负责监督物业服务企业全面推行公共收益公示制度，加大对未按照规定使用、管理公共收益的查处力度。

（三）加强资金收缴管理

9.加强住宅专项维修资金管理。完善收缴机制，业主在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户；已售房屋未交纳住宅专项维修资金的，由镇（街）、社区（村）动员业主交纳。完善应急使用机制，出现危及房屋安全、人身财产安全和公共安全的紧急情况时，可以启动应急使用申请程序，维修资金管理部门应当自收到专项维修资金应急使用书面申请之日起两个工作日内作出审核决定。

10.加强物业服务费收缴追缴。镇（街）负责指导社区督促物业服务企业对欠缴物业服务费的业主建立台账，会同业主委员会协助物业服务企业，加强和业主的沟通，宣传缴纳物业服务费是业主应尽的义务，提高物业费收缴率。对催缴后仍拒缴的业主，在小区公示栏进行公示（公示时注意方式方法，保护公民个人隐私）。区物业纠纷调解委员会要充分发挥基层矛盾化解的“前沿阵地”作用，协调解决居民与物业公司产生的分歧，推动双方从“对立指责”转向“协商解决”。区法院要建立健全联动机制，进一步发挥先行调解环节作用；每年选取拖欠物业费的典型性案例进行公开审理和宣判，形成“审理一案、化解一片”的良好社会效果和法律效果。区委宣传部、区融媒体中心要加大物业费缴纳宣传和欠缴曝光力度，特别是对区法院审判的典型案例要重点宣传，起到警示震慑效应。区委组织部、区委区直机关工委要研究制定引导党员干部、公职人员带头缴纳物业费的措施办法，对无正当理由催缴后仍拒缴物业费的党员干部、公职人员由所在部门单位进行约谈教育。

（四）加强小区安全管理

11.强化电梯安全监督管理。市场监管、住建、镇（街）等单位要常态化组织排查住宅小区内电梯安全隐患、老旧电梯等问题，加大电梯管理、维保、运行环节违法违规行为的查处力度；加强对物业服务企业和维保单位责任落实情况的监督检查，督促物业服务企业在显著位置公示电梯维护保养情况、电梯维保单位和联系方式；加强对高层住宅小区电梯应急救援预案及演练开展情况的监督检查，提升住宅小区电梯应急处置能力；持续推进既有多层住宅楼房加装电梯。

12.提升消防安全管理水平。住建部门负责指导、督促物业服务企业按照合同约定做好住宅小区共用消防设施的维护管理工作，依法履行住宅物业消防安全责任。消防部门负责指导镇（街）和物业服务企业，开展住宅小区消防安全领域“大起底、大排查、大整治”活动，及时有效消除隐患问题。镇（街）负责指导物业服务企业加大宣传力度，并对业主电瓶车上楼充电行为进行劝阻。镇（街）、辖区派出所、物业服务企业建立联动机制，对“违停”堵塞消防通道的车辆进行劝离，拒不执行的，根据《中华人民共和国消防法》相关规定，通过拍照取证、加大处罚等措施保障消防通道畅通。

13.推动执法管理服务进小区。建立“联合执法进小区”工作机制，以镇（街）为单位，组建由住建、市场监管、综合行政执法、公安、消防等部门为主要成员的联合执法队伍，常态化开展小区联合执法行动，定期对住宅小区内乱停乱放、乱贴乱画、乱搭乱建、乱堆乱排、毁绿种菜、高空抛物、违规装修装饰侵占公共空间、电动车违规进楼入户、占用疏散通道和消防车通道以及损坏、挪用、拆除消防设施器材等违法违规行为和不文明现象开展重点整治，有效解决物业管理中的难点问题。

（五）加强投诉矛盾化解

14.完善三级工单响应管理机制。建立“镇（街）-社区-物业”三级工单响应机制，对“枣解决·枣满意”平台物业领域类投诉实行“日转办、周调度、月分析”，重点难点问题由镇（街）分管负责同志包案督办，提升工单办理质效。对重点难点工单，由区直相关部门牵头组织化解工作。

15.建立健全高频诉求提醒和帮包化解机制。镇（街）完善预警机制，对周工单超过10件的社区、物业项目进行提醒，对工单持续上涨、问题频发的社区、物业项目进行约谈，责令限期整改。对月度诉求总量前10名小区要列出问题清单，镇（街）要明确帮包领导，每周下沉小区不少于2次，督促物业服务企业进行整改销号，切实提升物业服务质量和效率。对半年、年度物业服务质量考核排名持续靠后的，群众反映特别强烈的，多次整改不力的小区物业服务企业，依法依规予以清退。

三、工作保障

区级层面建立由相关部门参加的综合协调机制，研究解决物业领域重点难点问题。各级各部门要进一步加强对物业管理工作的组织领导，加大党建引领“满意物业、温馨家园”建设中创新经验、典型案例的宣传力度，广泛宣传物业服务管理政策法规及物业服务企业、业主委员会提升物业服务质量的工作成效，营造社区共建、共治、共享的浓厚氛围。

本意见自2026年1月16日起施行，有效期至2031年1月15日。《市中区人民政府关于加强物业管理工作的意见》（市中政字〔2020〕20号）同时废止。

附件：物业领域监管职责清单

枣庄市市中区人民政府

2025年12月16日

（此件主动公开）